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● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。
● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本，印鑑證明。
● 土地，建物所有權狀（正本）。
但是他們一致認為：該模式完全屬於違規操作。一位業內人士告訴記者，這種項目完全鉆瞭法律的空隙，面對行政監管，他以出租的名義，但是交易的過程又屬於銷售模式。開發商采取"以租代售"的名義，將更多的法律風險轉嫁給瞭購買人。
早在今年8月，國際健康港開盤不久，李小姐在銷售人員的"推薦"下預付瞭5萬元訂金，當時價格隻要16800/平方米。拿到合同後她發現是租賃合同，最後托關系才退瞭訂金。
解構北京小產權開發商嚴苛新政下冒險變異生存
隨後，銷售員遞來的一紙租賃協議書：租賃20年，贈送30年。而首付需交付總房款的50%，尾款三個月內交清。
利潤遠高於
當時的資料宣稱：通州區政府在稅務、行業、就業、人員等方面給予入園企業最優惠的政策扶持。此外，園區可協助企業對接通州區政府，為入園企業提供一事一議政策扶持。
蹊蹺的是，到瞭即將銷售的2013年1月，投資商北京漕運碼頭投資發展有限公司才正式註冊，註冊資金為4000萬元，而目前的經營期限到2043年為止。也就是說，無論投資的漕運碼頭還是"出租"的匯天網絡，經營期限均少於合同上約定的出租50年的期限。
開發商的宣傳資料和相關批文基本吻合，國際健康港確實為通州區政府的重點產業項目。開發商對外稱，項目投資40億元，總投資占地500畝，一期總占地270畝，總建築面積40萬平方米，30%的綠化率，30%的建築密度，目前在售的18棟商住樓定位為"中央別墅區首席健康綜合體"。
近日，《中國企業報》記者來到北京通州尹各莊"國際健康港"，該項目處於通州、朝陽、順義三區交界，周邊被格拉斯小鎮、旭輝禦錦、千章墅等高端別墅項目圍繞。"小戶型"、"不限購"的國際健康港正在施工，多棟圓弧形建築已經封頂，銷售人員忙得不亦樂乎。
當記者問到房子是否為大產權、是否有房本時，對方說："您放心，50年房本。"
看到記者有所顧慮，銷售人員說：這是政府重點項目，價格便宜，不限購房資格，不用繳納任何稅費和公共維修基金，可註冊辦公並獲政府減稅。
這是北京通州的一個名為國際健康港的樓盤，開發商鋌而走險，通過"科改住"模式大量出售，而所謂的購房其實是"租20年送30年"的租賃合同，存在巨大的法律風險。
內容來自sina新聞
"50年產權，精裝修，6米層高，買一層送一層......"銷售人員的推介滔滔不絕。但是當提及房屋有無產權證時，銷售人員改口說："我們是以租代售。"
而記者表示在網上看到的信息實為"租賃"時，銷售人員有些結巴地說："我們開發商有一個大房本，現在預售證還沒出來，不能分割房本。不過您放心，我們的租賃合同也是有保證的。而且還會簽個補充協議，是專門說明產權問題的。"他說，房子的50年租期實際上是"租20年送30年"。"因為法律有規定，最長隻能租20年，所以我們那30年算送的。"
在這樣的背景下，"國際健康港"公開銷售，價格不斷上漲。
隻是開發商"馬甲"
暗度交易停擺期
根據銷售人員介紹，項目開發商為"北京漕運碼頭投資發展有限公司"，而在合同上的出租人卻顯示"匯天網絡科技有限公司"。對此，該銷售人員的解釋是，匯天網絡科技有限公司是漕運碼頭旗下的公司。
近期，遊離於樓市正規軍之外的"小產權房"，由於部分人誤讀"建立城鄉統一的建設用地市場"這一改革信號，近期迅速升溫，市場上出現"小產權房"有望"轉正"的聲音，並由此引發一輪成交熱。隨後，在國傢對小產權房進行嚴厲打擊後，導致很多小產權房停止交易。
網絡公司
《中國企業報》記者獲悉，匯天網絡科技有限公司成立於2007年10月份，前身為宋莊信息基礎設施投資有限公司，經營范圍為技術開發、應用，開發銷售計算機軟硬件及外部設備以及市場信息咨詢等，但該公司鮮有大的科技項目經驗，其目前的經營期限為40年。
開發企業也就是利用網絡公司的名義，才拿走瞭該塊土地。該項目最初為"雲端產業園"，後來更名為"數據技術研究中心"，供地數量為建設用地13.31公頃。而2013年，該項目拿到的國有土地使用權證也顯示，項目用途為科教用地，使用截止日期為2061年12月25日。
科教用地和商業用地在本質上有很大的區別。根據《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，前者屬於公益事業用地，一般是采取行政劃撥方式供給；後者屬於商品房性質，應當采取出讓方式供地。
在北京，很多開發商註冊科技或者工業企業，以企業的名義將土地拿走後，直接以商品房開發的模式違規操作，獲得巨額利潤。
而讓人意外的是，項目裡的幾棟樓被當做商住房出售，名字變成瞭現在的"國際健康港"，銷售人員以項目在公園內、環境非常幽雅為賣點進行宣傳。
在房價飆升和嚴格限購的雙重逼迫下，不少人和李小姐一樣，鋌而走險。但是，後來開發商修改瞭合同，徹底拒絕退訂金。
不過，根據《合同法》，房屋租賃合同受法律保護的最長租賃期限隻有20年，送的30年並不受法律保護。"30年內，如果開發商要漲租、驅逐租戶，或者其他任何違反約定的行為，即使合同上有明確規定，也不受法律保護。"一位律師告訴記者。
正規房地產開發
一份中融信托近期對該項目所作的盡職調查資料顯示，該項目樓面地價為580元/平方米，從2010年8月-2011年7月，融科、旭輝、首開拿下的周邊四宗土地樓面價均超過7000元/平方米。預計項目未來銷售收入為52.93億元，銷售凈利潤19.02億元，凈利潤達到36%。利潤空間極為可觀。
也就是說，該項目的土地成本不到周邊民間二胎 民間二胎設定資料怎麼貸款比較會過件商品房土地成本的10%，而售價則是商品房的70%-80%，其利潤空間比正規地產開發還高。
"以租代售"模式
北京市國土局的相關工作人員對《中國企業報》記者表示："國土部門主要管小產權的處理，如果項目有土地使用證，那屬於住建委負責"。北京市住建委相關工作人員之前對外表示，購買房屋一定要核對清楚開發商的相關證件。
采訪過程中，有人認為國際健康港"屬於小產權房"。在他看來，凡是70年大產權住宅以外的都屬於小產權房，國際健康港的開發企業就算有產權證，也不能分割給購買的業主，對於業主來說完全沒有產權。
也有人認為這種模式不屬於小產權。一般認為，小產權房主要是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或與房地產開發企業聯合開發建設，並由鄉(鎮)政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。多年來，有關部門就曾發話：小產權房實質是違法建築。
值得註意的是，《北京市國土資源局關於進一步加強研發、工業項目監管有關問題的通知》顯示，自2010年10月1日起，新辦理立項、規劃、土地或建設手續的研發、工業項目，在項目備案或核準批復中應明確不得擅自改變用途。未經批準不得轉讓或銷售。規劃部門進行規劃驗收時，對未按建設工程規劃許可內容、擅自變更規劃許可內容進行建設的，不予規劃驗收。
國際健康港未來情況如何？本報將繼續關註。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/07572549983.shtml
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