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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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北京土地出讓底價8個月漲1倍 政府賣地漲價沒商量

  值得註意的是,溢價率走低,並未影響成交總價,今年前6個月全國306個城市共交易土地15493宗,土地出讓金達1.13萬億元,同比大幅增長60%。

  市場預測,地方政府對土地財政的依賴程度仍然較強,房地產企業拿地的沖動也沒有減退跡象。不過,土地成本"節節高",讓房企拿地策略上更傾向於選擇控制成本預算,趨向合作開發,以並購的方式獲得土地。

  從絕版地塊夏傢胡同的高調入市,到朝陽孫河地塊最終花落中糧,土地市場的熱潮再次刷新北京"地王"的成交底價。

  這種說法得到瞭市場的檢驗。

  僅3月26日~30日,通過上市公司公告的項目並購案例就有4個,而同期卻鮮有通過土地公開市場新增土地儲備的公告。

  被寄予厚望的夏傢胡同地塊,按照此前規律推測,最低溢價率在49%左右,最後卻以35%的溢價率成交,而這也成為6月份溢價率最高的一塊土地,中原地產市場研究部統計數據顯示,6月份出讓的其他地塊溢價率全部低於2%。

  從瘋狂到謹慎,房企在土地市場交出瞭一份滿意的答卷。

  這一觀點也得到瞭其他房企的認同。

  在此背景下,全國范圍內主要城市溢價率出現下調趨勢。

  以此前成交的臺湖板塊為例,5月20日成交的起始價為2.5億元,折合樓面地價3980元/平方米。而在去年9月,臺湖104和109多功能用地出讓時,起始價為3.84億元,折合樓面地價僅2176元/平方米。時隔8個月,起始樓面價上漲瞭約1倍。

  業內人士分析,隨著房地產調控持續、地價攀高,地產行業生態已經發生重大改變,信貸桃園復興信貸對產品定位的精準度及融資能力的要求越來越苛刻,資金補給不暢的房產企業、"玩票"進入的實體企業隻能選擇退守或退出,品牌實力房企則逆勢攻城略地。

  土地底價上調使開發商和地方政府之間的博弈趨向"白熱化",帶來的影響是房地產市場的"結構性轉變"。

  不過,這種高增長背後是房企逐漸凸顯的並購潮。

  不過,相比此前地王項目過百的高溢價率,上述兩塊地塊最終35%、42.1%的溢價率不禁讓人出乎意料。中原地產數據顯示,今年前5個月,北京土地市場平均掛牌成交地塊的溢價率為54.52%,其中成交的30宗住宅地塊的平均溢價率為39.1%,較去年同期大幅下降。

  6月,全國40個大中城市居住用地樓面地價為3039元/平方米,環比5月下降12%。全國40個大中城市居住用地平均溢價率22%,較5月下降8個百分點。其中一線、二線、三四線城市平均溢價率分別為22%、16%、28%,環比5月分別下降瞭17、2、17個百分點。

內容來自sina新聞

  "和去年同期相比,目前成交的土地溢價率處於比較低的水平,但是從成交的價格看,今年掛牌的土地底價較去年有所提高,而政策對房價市場的打壓,傳導到土地市場,促使房企冷靜對待,而不會像往常以較高的價格獲得土地,如此一來,必然導致溢價率下降。"張大偉說。

  7月23日,朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊出讓,中糧力壓群雄,以總價23.6億元,貢寮區土地貸款額度配建3.3萬平方米公租房的代價奪得該地塊,樓面價高達4.8萬元/平方米。至此,北京城五環外,商品房5萬元一平方米不再是夢想。

  剛剛在土地市場斬獲兩塊土地的北京某房地產公司副總表示,從近期成交的一些地塊看,動輒20億~30億元的成交價格,折合樓面價格平均也達到瞭2萬元以上每平方米,整體看現在房企拿地的成本較高。"不過,對於一些優質地塊,基本上大傢都會押寶,還是期待政策會放松,能以合適的價格入市,提高利潤空間。"

  在此背景下,可以預測,一旦房企的利潤被擠壓,後期勢必會采取控制成本,從而謹慎的拿地策略。

  並購潮或現

  中原地產市場部分析師張大偉告訴《中國經營報(微博 )》記者,當前市場整體資金面出現變化,此前房地產市場主要依賴超發貨幣的支撐,一旦資金收緊,房地產價格的漲幅就會被抑制,相應的土地溢價率也會受到影響。

  中原地產數據顯示,截至7月24日,2013年年內,十大標桿房企共計斥資1214.55億元購地,同比大幅增長。以北京為例,房企對北京土地市場的貢獻更是刷新歷史。今年上半年,北京土地出讓收入為629.75億元,接近2012年全年土地出讓金的647.92億元的水平。

  7月1日,海淀區清河路C2商業金融用地和房山區拱辰街道辦事處及長陽鎮09-03-12地塊的成交溢價率分別為1.11%和0.55%。

  底價上漲的背後,土地溢價率卻並不高。

  以遠洋地產(遠洋萬和公館 遠洋一方)為例,截至2012年底,公司完成286.6億元的營業額,同比大幅上漲44%;毛利達到76.99億元,同比上升23%,對遠洋來說,充足的現金流似乎足可以支撐其在土地市場的"攻城略地"。

  但事實並非如此,從兩年前拿下地王項目後,遠洋最近兩年在土地市場鮮有作為。

  對此,記者瞭解到遠洋地王地塊曾掣肘公司利潤,"高地價"耗費瞭遠洋的大量精力,並一度影響產業佈局戰略,如今遠洋在拿地方面冷靜瞭許多。"目前拿地政策必須要符合公司的投資標準,堅持單個項目規模適度,要把資源配給有能力的本土化團隊,否則不會輕易通過招拍掛方式獲得土地。"一位內部人士透露,目前遠洋地產持有現金超過100億元,在等待合適的市場機會買地或並購。

  遠洋土地市場的策略顯示,未來遠洋土地策略將傾向於合作、並購的方式,"通過合作、並購的方式獲得土地,一方面可以減少成本投入,一方面拿地成本轉嫁到房價造成的庫存風險也會分流,在當前宏觀環境下,遠洋將堅持穩健的投資策略。"前述人士表示。

  政府賣地漲價沒商量

  融創中國董事長孫宏斌也表示,與土地公開市場相比,目前通過並購取得項目的機會更多一些。"此前,融創收購的豐盛皇朝項目,當時折合單價不到2萬元/平方米,目前該項目在售的公寓售價已經達到6萬元/平方米。"在他看來,避開當下土地成本趨高的現狀,選擇收購已有項目,最終獲得土地使用權的方式將會是房企拿地策略上的一個轉變。

  克而瑞的研究報告認為,龍頭企業轉變發展思路,以合作模式、收購手段謀求擴大市場份額,由內而發的轉型動力,會加速行業變革。"在宏觀調控長期伴隨下,預計未來企業拿地以理性為主基調"。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-27/11472312120.shtml
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